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广州首个容积率计算办法印发实施 明确地下停车库不计入容积率

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南方日报讯(记者/刘怀宇)28日,广州首个针对容积率计算的完整规则——《广州市规划管理容积率指标计算办法》(以下简称《办法》)由广州市国土资源和规划委员会正式印发,并将于12月1日起实施。该文件首次明确规定,绿色建筑增加面积、地下车库、公共开发空间等不计入容积率;对于地下商业设施,则明确提出要计算容积率。

公共开放空间可豁免计算容积率

容积率越高意味着地块的开发强度越大,开发商可用于出售的面积越多。因此,如何计算容积率就显得尤为重要。广州市国规委有关负责人表示,2011年6月实施的《广州市规划管理建筑面积计算办法》已于2016年6月失效,原《面积计算办法》部分条款在层高与面积计算的关系、半开敞空间(如阳台)以及设备层、管道层、避难层等面积计算等方面与新的建筑国标不一致。同时,广州一直未针对容积率建筑面积的计算形成完整的一套规则,有关建筑面积计算争议不断,为了进一步与国家规范相衔接,引导鼓励优质合理的设计,更好地开展规划管理工作,有必要对原《面积计算办法》进行修订充实完善。

《办法》将与《广州市城乡规划技术规定》进行充分衔接,对符合要求的各类建筑公共开放空间,提出豁免计算容积率的原则和比例要求。所谓的公共开放空间是指,面向小区不特定业主或者公众、全天候免费开放的公共空间,包括架空层、屋顶花园、骑楼、建筑物内城市公共通道等。其中,住宅、办公、商业类建筑位于建筑物首层的建筑公共开放空间不计入容积率;首层以外的建筑公共开放空间,其累计建筑面积大于所在建筑规划核定计算容积率总建筑面积3%的,超出部分应按其投影面积计算容积率建筑面积。

除了公共开放空间外,《办法》还规定其余四种不计算容积率的情况:其一,建筑物避难层中的避难空间、地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层(除商业设施外)、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间。这意味着,地下商业设施是要计算容积率的。

其二,符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定的因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑空间。其三,对于规划条件未明确预留充电设施接口比例要求的新建项目,在建设工程设计方案中为满足充电设施接口比例要求而增设的电力用房。其四,既有房屋为满足安全疏散、改善垂直交通等而增设必要的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套设施用房。

阳台按水平投影面积计算容积率

对于市民关注的阳台等建筑半开敞空间,《办法》明确按其投影面积的一半计算容积率建筑面积,其中住宅、商业、办公、工业建筑的计算方法又不相同。

过去,有些开发商将超大阳台、入户花园作为“卖点”,以不合理手段占用城市空间。本次《办法》就明确规定,住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米,且半开敞空间水平投影面积之和不超过住宅套内(含半开敞空间水平投影面积)建筑面积15%的,按其投影面积一半计算容积率建筑面积;进深或比例超出规定的,按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

此外,《办法》对于商业、办公、住宅、酒店旅业、工业等建筑分类型提出层高分类控制要求,对于层高有特殊要求的空间提出可豁免的若干情形,避免“一刀切”。其中,套内建筑面积超过144平方米的复式住宅,其客厅、起居室挑空部分层高在6米以内的,水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30%且不大于50平方米的按1.5倍计算容积率建筑面积,超出部分按2倍计算容积率建筑面积。当其客厅、起居室挑空部分层高大于6米时,超出部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率指标。

不过《办法》同时也明确,房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算,不适用本规定,按照《房产测量规范》(GB/T17986-2000)、《房屋面积测算规范》(DBJ440100/T204-2014)及有关规定执行。

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