全市整体量跌价稳 主城区刚需项目供应量少
      网易珠海房产讯  库存高企销量下降,楼市危机催生全国取消限购大潮,7月各地纷纷通过调整限购等政策救市,但据实际效果观察,房地产下行的趋势仍未逆转。国家统计局最新数据,今年前7个月,全国商品房销售面积、销售金额双双同比下降。珠海作为到目前为止仍然坚持限购的9个城市之一,楼市现状自然也是久病不愈。根据中原的市场数据统计,我市施工报建项目规模持续三个月下降,开发项目工期减缓,网签量跌破历史新低,各区成交低迷,下行局面基本确定,市场表现欠佳,开发商纷纷延期推货。特别是主城区内,适合刚需客户的项目少之又少,只有新香洲两个项目,南湾一个项目在售,而占尽华发商都开业热度优势的南湾片区项目更是被不少刚需客户亲睐。
      中原认为楼市现状必然是严峻的,但不可一概而论,具体区域具体个案具体分析,才能从一片低迷困局中理智梳理出路。网签的数据只能作为参考,珠海的区域分化性比较明显,市区和西区,坦洲,横琴更是不可同日而语。据中原分析,珠海主城区有些项目以内部认购消化,或者等到现楼再发售,不少项目中小户型已经处于尾盘阶段,可以自然销售去化。因此,真实的状况并没有数据体现的那么悲观。而主城区未来三个月的开发项目量为5.7万平方米,在售潜在供应大幅下降,市场下行开发商改变推货策略,预计新推规模进一步缩小。
  西区横琴厚积薄发 主城区供不应求
      面对市区土地的开发殆尽,城市外扩已成定局,横琴和西区如火如荼的大开发,将会迎来很大的发展机会,不禁令人憧憬无限。相比于主城区,新区的利弊权衡是许多购房者面临的选题。首先横琴,国家投资巨额的资金开发,打造甚至超越上海浦东的国家级经济新区,不过目前处于开发阶段,等到配套落成还需时日,更多的客户为投资类型更看重其投资价值及升值发展潜力。而西区为交通还待完善,生活配套还处于较低层次,主要为刚需客户为主。反观市区,正是由于完善的生活配套、良好的教育及医疗资源,使其在居住环境和氛围上更显优越。尤其主城区的后起之秀南湾片区,不仅豪宅林立,居住环境优越,而且作为连接横琴、西区和市区以及澳门的接驳点,依托横琴发展及澳门带动的极佳优势,将率先享受不可估量的升值潜力。如星河蓝湾项目,在目前市区其可开发的土地资源有限、寸土寸金的前提下,位居南湾中心,毗邻华发商都,凭借其无与伦比的居住环境及高贵的身份象征的更显不可替代。
  主城区后起之秀 南湾占尽罕有利好
       进入2014年,房地产市场明显冷淡,无论从成交量或成交价都不尽人意,珠海成交量持续下降,房价在坚挺了半年多后,终于在7月开始松动下降,部分项目出现“1成首付”、“9折优惠”这样的促销方式,其实就是变相降价,但是都乏人问津。
      然而从中原地产各项目的一线销售数据来看,市场上有少数项目不仅没有降价促销,甚至逆市涨价,涨价的幅度还不是,但是竟然可以达到“量价齐升”的销售成绩,那必然是经过市场考验而产生的非常优质、抗跌性很强的项目。以一个最新开盘的项目——星河蓝湾为例,这个项目是今年6月底正式开盘的,众所周知,6-8月是珠海楼市传统淡季,但是这个项目却创造了逆市开盘的火爆成交量,据该项目的销售负责人介绍:“星河蓝湾的前期收筹成绩非常理想,短时间就收筹三百多个, 仅公开发售当天就成功销售九成、逆市飘红,赢得市场的关注和热捧,堪称“湾区红盘”。“
  以地段论英雄 以产品决胜负
       成功案例必有可取之处,经过对项目逆市成功的成绩进行分析,成功不外乎只有两个重要因素,李嘉诚的“地段论”时隔数年市场风云变化,依然是房地产界的金科玉律。然而所谓地段,作为不可复制的资源,在房地产快速发展的今天,已经变的日渐稀少。项目位于珠海高端豪宅区——南湾板块,奠定了优越的地段价值基础。南湾凭借优越珠海母亲河——前山河的优美环境,毗邻澳门的区域优势,纷纷吸引了中信、华发进驻开发豪宅,已经成为珠海最高尚的豪宅区,居住南湾,不仅享受优越的宜居氛围,更重要的是身份价值的象征,因此吸引很多客户慕名前来看房,尤其是最近华发商都的开业,国际一线品牌,高端的商业环境更是令很多客户对该区域加分不少。

      中原负责该项目的策划人员分析到,星河蓝湾第二个重要的成功因素则是在于产品价值方面,项目容积率仅2.0市区难觅,尤其是炙手可热的103平三房,由于赶上了报建的“末班车”,因此有非常高赠送空间,实用空间超120%,而价格优势更为凸显,折后的价格最低14000元/平米,如此算来总价150万可买南湾豪宅片区河景三房,很多客户看了样板房后,都觉得很不可思议。

       项目销售人员称:“星河蓝湾的销售热度一向保持的非常好,开盘销售九成后,开发商为了回馈社会支持,立即启动103㎡小楼王50套单位认筹,不到20天就迅速收筹80多个,每周保持来访达5、60批,收筹量相当理想,甚至产生部分客户“恐慌性”购房的心理,许多筹客都对新品翘首以待,纷纷表示以后再想有豪宅区域买到这么优越的产品及这样优惠的价格是绝对不可能的。”
  取消双限箭在弦上 主城区利好首当其冲
       我国推出限购政策以来,共有46个城市执行该政策,现八成已放开限购城市,佛山作为广东首个解除限购令的城市,导致多个楼盘连夜涨价,给市场释放了利好的信号。不少房地产业内专家人士分析,珠海最可能成为广东放松限购的第二个城市。中原对此表示认可,首先从政府层面上分析,珠海楼市成交率减少16%,珠海的土地财政依赖度是46个限购城市中较高的,众所周知,土地财政成为决定地方政府财力的关键砝码,从目前各个地方政府普遍采取‘救市’措施, 珠海政府是不会放任成交量下降不管的,在佛山放松限购实施后,珠海很大可能也会放松限购。

      如珠海“双限令”放开,将给市场释放利好信号,会给珠海楼市注入较大的信心,有利于短期内带动楼市成交量攀升,首先利好的就是南湾及唐家湾这两个豪宅片区。由于珠海环境优越,享毗邻港澳的发展优势,吸引很多外地高端客户前来置业、度假,最受外地高端客户青睐的就是环境优越的南湾及唐家湾这两个豪宅区。先前限贷政策已经抑制了大部分高端投资的需求,限购取消,对于外地客和投资客是一个非常有利的消息,有利于释放压抑了近3年的外地高端客户需求,直接刺激这两个豪宅区域的楼市。

      主城区项目的价格走势如何?会否在下半年受政策刺激产生量价齐涨的状况?买市区项目到底何时出手最佳?关于这些购房者十分关心的问题,珠海中原也给予了良性的建议,主城区项目以星河蓝湾为例,由于逆市实现“量价齐升”的成绩,又受解除限购预期的带动,开发商对项目的销售充满信心,尤其星河蓝湾的103㎡存量已经非常稀缺,这一供不应求的局面一旦产生,开发商自然提高价格,追求利润。

      项目主策透露:“无论从珠海城市发展趋势,还是从实际政府财政收入情况来看,珠海放开限购真的是势在必行。在港珠澳大桥建设、横琴开发上升为国家战略等利好因素作用之下,主城区的房价上升的势头将越加明显。建议有实际购房需求的消费者赶搭限购前的末班车,趁现在政策暂不明朗价格走在下行通道的情况下出手,不要等到珠海正式放开限购的新闻,楼市价格上涨,像09年楼市一房难求的时候,恐将后悔。

    主编点评:珠海双限在全国救市大潮下还能坚持多久,目前还未得到官方答案,而珠海取消限购的话其对于楼市的影响也是观点不一。但不可否认的是,任何救市政策的出炉,其实际效果不可武断估测,但政策出台前倒计时阶段的利好预支,和舆论影响总是会先行一步渗透市场。寸土寸金的珠海主城区,以物以稀为贵的原则保持着自己独有的抗跌性,同时也将充分享受地方救市政策的核心利益。