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    新年来临,个人房地产按揭贷款业务也悄然生变,在忍受了一年的贷款紧张、房贷利率上浮10%之后,今年刚需购房者终于盼来了好消息,不仅新的一年银行贷款额度释放,而且多家银行首套房利率回归基准。2012年贷款买房将会比2011年更加容易。

◇元旦起房贷还款“涨”公积金利率调至4.9%

银行重启个人房贷 首套房利率普遍回归基准

银行人士提醒元旦后房贷月供“涨价”

银行监管层灵活控制信贷额度

     分析部分

    央行分别在去年2月8日、4月5日、7月6日加息3次,目前5年期以上贷款的基准利率已从去年初的6.40%涨到7.05%。

    按照目前多数银行针对房贷老客户执行的“次年1月1日调整”原则,对加息前办理贷款的老客户,从加息后第二年的1月1日起,按上一年最后一次加息后的新利率执行

1."对年、对月、对日"原则:如去年5月1日的贷款户,到今年5月1日开始执行新利率

2.“次月调整”原则:如遇加息,则将在次月1日起执行新利率。

3.“按季度执行新利率”:如遇加息,将在次季度首个月份的1日起执行新利率。

以去年6月30日发放一笔商业贷款为例

    贷款金额100万元,贷款期限为30年,还款方式为等额的本息。贷款发放时,贷款执行年利率为6.8%,贷款利率调整方式为下年初调整,每月还款日为30日。照此计算,2011年7月30日至2011年12月30日,贷款月均还款额为:6519.25元;2012年新利率执行值为7.05%,2012年1月30日起,客户月还款金额变更为6684.99元。利率调整前后月还款差额为165.74元。

银行提醒,支招

总计100万元、30年商业贷款为例

    采用等额本息还款方式,在去年2月9日前申请到房贷的购房者今年月供上涨的幅度则更大。此前还贷执行的利率为6.40%的基准利率,月供6255元;而经过三次调整后的执行利率为7.05%,每月需还6687元。这样算来,从2012年开始,月供比上一年最多的要增加432元,一年下来累计为5184元。

     案例及提醒
    以长春市民曹先生为例,他于2009年6月在某银行办的房贷,贷款利率为4.158%(当时基准利率5.94%打7折)。曹先生属于“满一年调整”的客户,其贷款合同中约定:“贷款利率按满一年的期限做调整。即调整利率满一年后,再按当时相应档次的法定贷款利率执行。”...详细
还房贷提醒
1,对于按“次年1月1日调整”原则执行新利率的客户来说,本月1日起将执行新利率,排除再次加息因素,以后也均按此最新利率计算月供。但是,这并非意味着从1月份开始,以后每月的月供都跟1月份的月供额度相同。 2,购房者房贷利率执行的具体规定在贷款合同中可以看到,贷款者在贷款时需要看清贷款合同,当贷款发放后也应去银行拿回贷款合同,避免因为利率上调而影响了自己的还贷。 3,贷款者若继续按2011年的还款计划还款会导致还款不足,产生不良征信记录影响日后贷款。因此最好在银行打印房贷还款计划单,了解每月的还款金额,保证账户中有足额的款项来应付银行划账。
4,银行的人士表示,原来享受7折或8.5折利率优惠的贷款者仍可享受原有利率折扣,存量房贷的优惠不变。但基准利率一涨,利率自然跟着上浮。 5,由于去年历经三次的加息,在去年年中贷款的贷款人,和去年之前贷款的“老”贷款人,今年月还贷金额上涨的幅度也有所不同

    关女士:我选择的是等额本息还款,现在执行的是去年2月9日以前的基准利率也就是6.4%,月供是1500.31元;1月利率涨到7.05以后,月供将会增加到1566.09元,这样我每个月就要多交不到70块钱,一年是多交800多块钱。...详细

 

提醒: 今年多数还贷者要为去年三次加息"埋单"。理财师专业建议是,要不要提前还贷,应视还款人自身资金安排、贷款申办时是否享受一定折扣、还款期限等来决定。如此前享受到银行利率折扣的贷款人,若提前还贷则"有点吃亏"。如果市民想提前还贷,但手中资金不够怎么办呢?理财专家建议可在保持月供不变的情形下,缩短剩余还款时间。

     适宜提前还房贷的借贷者(可提前还)
  打算新买房的人
  打算新买房的人,为了防止利率继续上涨,可以考虑通过银行的固定利率房贷业务进行还贷
  刚刚买房的房贷者

  如果资金较为充足可选择性考虑提前还贷,如果进入还贷尾期或享有利率折扣,则一般不适宜提前还贷。
  没有享受到优惠利率的贷款人
  对于没有享受到优惠利率的贷款人,如果有能力一次还清贷款,则相对比较划算。

  目前还处于还款初期的贷款人
  对于目前还处于还款初期的贷款人,如果有能力一次还清贷款,则相对比较划算。
     不适宜提前换房贷的借贷者(不用急于还)

  等额本息还款已近中期的贷款人
  借款人此时已偿还了大部分利息,提前还款的部分更多的是本金,这种情况提前还贷意义不大。

  正享受7折利率房贷的贷款人
  之前享受了7折房贷利率优惠的还款人,比降息后的基准利率还要划算。
  有投资渠道的市民
  如果手头有不错的投资渠道,在银行资金仍比较紧张的背景下,把这笔钱拿去投资,获得的收益率也可能会远远高于贷款利率。
  还有还贷款需求者
  “今年信贷一直都比较紧缩,中央经济工作会议发出的信号显示明年不会太宽松,银行贷款较难,利率也较高,现在提前还款再去贷款比较困难。”
  投资收益较高者
  投资收益较高。“有些投资者的投资收益都超10%,比贷款利率高得多。”
  公积金贷款者
  公积金贷款。“公积金贷款相对而言贷款利率比较低的,因此没必要提前还贷。”
  等额本金还款已超过1/3的贷款人
  当还款期超过1/3时,借款人已还了一半利息,此时提前还贷,偿还的更多是本金。
  提前还款违约金较高的银行办理的贷款者
  以农行为例,提前还款罚6个月利息,及还款金额的3.5%,而加息仅加了1个点左右。
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