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质量维权之惑:哪有什么黑白分明 只有白纸黑字

"不夸张地讲,中国的精装房项目,就没有一个是百分百达标的。"全国消协统计在过去的2014全年共接到房产及建材类投诉近2.5万件之多。

从维权达人王海说起,接受媒体采访时他说到1999年是第一次接触到住房质量问题"当时是有点诧异的,因为之前接到的案子大多是食品、保健品、名牌服装鞋帽什么的,房地产还是第一次。"16年过去了,住房的质量问题也随着房地产"黄金十年"的发展进入爆发期,今天的王海说"不夸张地讲,中国的精装房项目,就没有一个是百分百达标的。"全国消协统计在过去的2014全年共接到房产及建材类投诉近2.5万件之多。

从毛坯到精装质量并无随之升华 大品牌的"大"反成硬伤

曾经以毛坯房为天下的住房市场上,问题集中在漏水渗水,空洞,裂缝,薄楼板等主体建筑问题。然而从2001年起,建设部倡导精装修概念后在上海出现了全国首个精装楼盘,本是为提升国人住房水平的进步之举,却随之带来了更多的"无妄之灾"。交楼货不对版相关的诸多细节问题集中爆发,楼书里的"看上去很美"都变成交楼时的"想得美"。

买品牌买放心也成为了曾经的童话故事,虽然普遍认为品牌开发商的实力相对雄厚,抗风险能力强,同时开发经验充足拥有相对更加专业的人才,致使其建筑质量会更加有保障。但近年来多个品牌房企相继"落水"涉及质量问题,从坚持做精装修的万科2012年深陷"质量门"危机,到多个地方保利项目业主抗议交楼质量货不对版,再到"中建系"的中海地产项目出现"穿透性裂纹"而饱受诟病,相比于地方中小房企,品牌房企风波反而来得更凶猛,旗下某个项目一发动全身从而产生全国范围的品牌信任危机。由此可见,大品牌不再是定心丸,在行业标准仍然缺乏的大背景下,大型房企有庞大的组织架构,也追求快速的扩张,其管理层对质量的把控逐级放权,具体到各自地方的项目上,再涉及分包等环节,就难免出现相关人员的投机倒把和事后追责繁复困难的问题。

很傻很天真 卖者责任感缺失 买者重视度欠缺

社会的发展进步体现在各个方面,质量的提升和消费的保障也在不同行业愈加完善。比如家电行业不断打出的质量承诺"两年保修,无效退款,先使用再付款,假一赔十......"等,可见质量和售后已然成为商品竞争力的要素,商家和消费者对于此要素的重视度也日益提升。而住房作为人们生活中几乎最大金额的消费产品,竟然出现了只卖不管的怪现象,质量保障零承诺,后续维护零承担,交易环节零重视。这不得不让人产生疑问,难道买一套房子还不如买一台空调更需谨慎重视吗?

留意铺天盖地的房地产广告可见一斑,通常看到的楼盘广告不外乎景观一流,地段中央,交通通达,大师手笔,品牌豪装,贴心物管,近年来对于绿色环保的重视更成为了引人关注的卖点。细回想,甚少看到关于质量承诺,交楼保障,售后服务的豪言壮语,究其原因,不仅因为建筑和装修质量投入成本高,见效周期久,从另一角度看,广告公司绞尽脑汁创作的文案设计,万变不离其宗的根源还是吸引客户,市场关注什么就说什么,客户在意什么就讲什么。由此可见,金玉其外的又何止是开发商一方。

在真假难辨的营销噱头下,不管对方想卖什么,我们至少要知道自己想买什么。

一纸合同万千玄机 法理与情理的博弈

从万千案例中不难看出,住房质量维权事件中大部分无果而终,都源于一纸合同。拟合同是个技术活儿,而看合同是个细致活儿。于是乎出现了购房合同由开发商统一起草,在过程中难免出现避重就轻,概念模糊,规避责任的条款,而作为购房者,能有耐心和专业度一字一句把合同斟酌完整的可谓是购房者中的战斗机,少之又少。再加上只听概念不见实物的期房作为主要销售模式,承诺与现实之间的差距,合同法理和诚信情理之间冲突,成了维权纠纷中的硬伤。而类似于这种游走灰色地带的案例比比皆是,如门锁,电源开关,水龙头,马桶等从售楼承诺的国际品牌缩水成交楼时的国产品牌,或国际品牌中快要淘汰的旧品系列,而大多数的"货不对版"并不能从合同中找到投诉依据。

又比如珠海近期闹得喧嚣尘上的金地扑满花园业主维权事件,几经磋商无果业主愤儿拉条幅抗议贴车身游街。其中最大争议出于业主质疑开发商当初承诺的公共空间墙面的瓷砖,在实际交楼后只有一楼电梯大堂有瓷砖,其他楼层均由乳胶漆代替,于情业主认为这种“前后不一”“偷工减料”实难接受;而开发商声称合同细节并无规定每一层都要使用瓷砖,并无违约所以于法他们心安理得。类似这种维权案例除了业主抗议,舆论施压一通折腾下来却也大部分无果而终。

哪有什么黑白分明,只有白纸黑字,在本就不公平的大环境下,购房者要谨记的是,质量维权最难之处就在于举证,擦亮眼多观察,扣合同留证据。

监管体系尚未成熟 购房之路唯靠自己

面对住房质量的问题,除了开发商的严于律己和购房者的谨慎斟酌,更多的依赖于第三方的监管把关,在西方国家无论从市场,政府,社会三方面的监管都相当完善,如德国的检验工程师直接受托于政府建筑主管部门,另外还有建筑监管联合会和独立鉴定人,系统化的从不同角度维护各方利益,规范管理建筑质量;而法国更是根基深厚,从1804年的国家法典中就诸多涉及到建筑质量条款,而现今完善的《建筑法》将开发商可钻之漏洞基本规避,特别是"第三方诉讼"赋予民众行使的监督权,甚至可以随时要求停止工程。在英国,行使监管权力的有建筑控制部门,其人员来自各个领域的专家,有认可检查员,是有国家职业资格认可的社会化机构和人员,而业主可根据自身情况在建筑控制部门和认可检查员之间进行选择。

而在中国,很遗憾,有业内人直接指出"在我国,对房屋建筑质量安全负有重要责任的工程监理名存实亡。" 究其原因,监理制度缺乏公信力,从业人士多为"自己人",而自己人监督自己人大多流于表面敷衍了事。面对事后维权纠纷,通常规划局方面表示,开发商后期改规划是常有的事,按要求进行的公示通过了就拿到了通行证,之后,如果开发商擅自偷改方案,偷工减料,那就很难进行把控了。另一方,质监总站称其主要负责对房屋主体进行检测,以确保主体建筑的安全。至于楼盘销售过程中出现的口头承诺和样板房标准,并不涉及监管范围,只能以双方签订的买卖合同为依据。那么,在一个法制尚未完善的大环境下,购房者投诉无门还能靠谁?

2015年作为依法治国的开局之年,确实给了我们这些常年缺乏"安全感"和"依赖感"的中国人很多的渴求和期望,抱住"法律"的大腿才敢理直气壮的过日子。从政协提议的建立房地产项目质量追踪体系,到住建部要求落实建筑项目负责人质量终身责任制,都似乎让人看到了一丝希望之光。除了法理的加强,我们更希望看到房地产市场"情理"的提升,李克强总理说过一句话,城市地下建设是外边看不见的"里子"工程,但"里子"做好了,城市才真正有"面子"。总理的话放之四海皆准,先学会怎么做好"里子"是每个开发商要"面子"之前的必修课。

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